吉林省房地产司法评估专业技术评审工作实践

王胜斌

　　《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》（法办发〔2019〕364号）出台后，吉林省房地产业协会（以下称省房协）承担了吉林省全部和黑龙江省2024年1月到10月的涉执房地产司法评估专业技术评审工作。截至2024年9月底，共接到人民法院评审意向委托163个，受理76个，应法院要求终结1个，实际完成评审项目并出具评审报告75个（其中吉林省项目62个，黑龙江省项目13个），评审报告案涉财产总价值近250亿元。总体看，评审项目涉及财产价值量均较大，数量呈逐年略有增加态势；从结构上看，吉林省评审结论支持异议项目占实际完成本省评审项目的44%，评审结论不支持异议项占实际完成本省评审项目的46%。评审结论不支持价格异议但要求调整财产范围或评估条件项目占实际完成本省评审项目的10%。

　　据悉，全国各地的评审理念和评审方式差别较大，吉林省内也有不同见解。但四年多来的评审实践，交出的答卷是较为满意的：评审实地查勘率、听证会召开率、评审结案率、评审报告被人民法院采信率均100%；评审报告出具及时率也是100%，平均不超过十个工作日；评审专家违规评审率、评审报告被投诉率均为0。这是评审所涉各方共同努力的结果，尤其是评审专家不畏困难，勇于担当，砥砺奋进，功不可没。

一、开展制度建设和交流互访，为深化评审工作提供行动指南和宽广视野

（一）着力细化专业技术评审操作制度

　　以房屋征收专家鉴定和过去施行的司法评估专家咨询做法为底板，边干边研究，细化专业技术评审操作制度。在深入学习《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）和（法办发〔2019〕364号）文件基础上，分析了全国性评估行业组织、部分省级房地产评估行业组织、省级其他评估行业组织的专业技术评审规则，积极参加中房学组织的《涉执房地产处置司法评估专业技术评审办法》研讨，并在省内举办专业技术评审规则研讨会，广泛征求意见。经过一年多的反复研究、论证，制定了吉林省的《人民法院委托房地产评估专业技术评审工作规则》，拟制了《临时开展黑龙江省涉执司法评估专业技术评审程序》等二十余个规制评审活动的配套文书、文件，使吉林省专业技术评审工作有章可依，有规可循。实践证明，吉林省的评审工作规则切实可行，配套文书行之有效，已成为评审工作的行动指南。

（二）以宽广的视野持续优化评审做法

　　以举办评审沙龙和评审疑难问题专题研讨会、到辽宁、河南、河北、湖南、湖北等省考察、与省资产评估行业协会、黑龙江省房地产业协会工作互访等多种方式，交流经验，拓宽视野。通过不断地自我审视、良性互动，博采众长、集思广益，初步实现了专业技术评审体制的系统性、规范化，为持续、优质、高效开展评审工作奠定了坚实基础。

二、打通关键节点，扫清评审工作障碍

（一）更新专家库，为评审工作提供能力保障

　　为适应吉林省专业技术评审工作需要，增强评审实力，及时更新了专家库。专门制定了《吉林省司法评估专业技术评审专家库管理办法》，以中房学《涉执房地产处置司法评估专业技术评审办法》（中房学（2021）38号）规定的专家入库条件为基础，增加了面试、模拟评估、提交论文、专长审查等考核内容。通过较为严格的筛选，选聘39名专家入库，提升了评审能力。

（二）结合吉林省实际确定评审受理条件

　　除执行最高法和中房学规定的受理条件外，一方面，强化评审收费，为评审工作持续开展提供经费保障，促进有限的评审资源合理使用。另一方面，针对吉林省人民法院在最高法、省高院两个对外评估委托平台并行委托的现状，暂对未入库评估机构的涉执司法评估报告也给予专业技术评审，缓解了委托瑕疵产生的矛盾。

（三）优化专家选择方式

　　在评审专家选择上，结合评审项目区位、特点，实行轮候选、属地选和专长选相结合。从而既保证了评审质量，又节约了各地专家参加评审往来的时间和费用，提高了评审效率。

（四）全面落实专家回避制度

　　除要求专家主动回避外，通过受理时告知和听证会前询问两个步骤，很好地解决了专家依申请回避难题，做到了专家应回避尽回避。四年多来，共有7位专家主动或依申请回避，确保了专业技术评审工作的正当性和有效性。

（五）准确把握、科学管理评审时限

　　为避免因超限评审而丧失评审正当性，采取了三个措施。即结合专家履行回避程序，明确评审时限计算起点；依法明确评审中止、终结事由，适时延长、中断评审时间；实行评审报告署名，节省评审时间。

三、创新理念，破解难题，努力追求评审正义

　　追求以开放、包容的理念，构建阳光操作，实现多赢的评审工作机制，维护评审所涉各方的合法权益，努力让每一个参与专业技术评审的人都能感受到公平正义。

（一）构建严谨的评审制度，以求程序正义

　　一是评审开放制度。异议人、其他执行当事人及其代理人、评估机构估价师和技术负责人均可参与评审现场查勘和听证会，直面专家组和评审相对人。各方还可邀请知情的案外人到场介绍情况。鼓励评估专家等相关专业人士出席听证会为委托人维权。不仅使评审工作公开透明，阳光操作，更使当事各方享有了充分的知情权和陈述权，让专家组尽可能地查明事实，广泛地听取各方意见，确保评审公平公正。

　　二是评审听证制度。每个评审项目都必须召开由评审相关各方参加的听证会。通过听证机制，给予评审当事人询问、举证、抗辩、反驳的机会，也给予了专家组直接审查评估关键参数和信息的途径以及了解是否具有让步评估事由的机会，为实质性评审创造了条件。由于听证会给异议人充分地表达自己观点的机会，使其感受到被关心、被重视，还可以起到一定的安抚作用。

　　三是评审报告审核制度。即指定专人对专业技术评审报告进行内部审核，审核意见由专家组复议。审核制度类似于人民法院的“阅核制”[1]，既强调专家组评审负责制，也强调省房协的监督管理责任。实践证明，评审报告审核制度与专家组负责制没有冲突，且在提高评审质量，保证评审一致性以及处理评审过程中的疑难杂症方面发挥了重要作用。

　　四是评审报告会审制度。此制度是为专家组自身难以解决疑难复杂评审问题而设计的救济制度，也兼具对评审审核的监督职能。目的是为专家组保驾护航，做专家组的坚强后盾。但会审意见不替代专家组意见，最终由专家组决定是否采信。践行会审程序所取得的成效，很好地诠释了专家组负责制、审核制、会审制三者之间相互制衡的辩证统一关系，也显示出会审在健全专业技术评审程序方面的补强和兜底作用。

　　五是探索开展补正报告备案制度。补正报告出具前向省房协备案制是为约束补正行为、强化评审实效而设计的关注性措施。事实上，该制度属于专业技术评审程序后的行业内部自律制度。补正报告备案的要旨是提醒估价师自觉落实专家组评审意见，严谨补正报告。备案不是为评估机构兜底，不论补正报告备案与否，最终仍然是由评估机构和估价师对补正后果承担法律责任。

（二）追求实体正义，提升评审获得感

　　一是确定评审工作目标为依法确保异议人的利益不受侵害和评估结果可以作为人民法院确定参考价的参考依据。基于此，努力使评审穿透评估报告的表面技术问题，并强调评审结论的灵活性，在不违反评估法规，不影响人民法院确定参考价的前提下，平衡各方利益，力争实现定分止争。

　　二是追求评审的亲历性。坚持报告评审者和评审结论作出者不能割裂，以确保评审的公正性、权威性和准确性。为此，专家组每次评审都遵循评估技术规范进行现场查勘[2]，即使估价对象远在外地也不例外。每位专家亲自参与听证会和评估报告审查会，通过听取评审当事人以言词陈述的方式质证、辩论，以便作出更为准确的判断。即使是在疫情期间，亦通过线上视频方式，同步现场查勘和举行听证会。

　　三是讲求评审有效性，防止评审程序空转，异议未得到实质性救济。专业技术评审视异议为“摸索证据”审查评估报告，对于发现的评估技术问题核实并判断有无纠正必要，进而作出评审结论。作为附加工作，还要关注补正评估报告救济效果，为实质性化解评审争议创造条件。

　　四是增强评审报告说服力，以理服人。措施包括在实质评审的基础上，评审报告对异议逐一回复，并以通俗的言辞释规说理；评议报告技术问题要实事求是、有理有据，不能简单地扣帽子；改进评审报告格式，增列评审采用的具体法条项，彰显评审依据性等。

　　五是追求同案同审，努力做到各专家组评审工作标准一致，使所有评审当事人都能受到公正对待。举措除加强对各评审项目评审标准一致性审核，纠偏扶正外，还模拟人民法院案例库模式，组织力量编辑了吉林省2020至2024年评审工作资料汇编，展示全部评审项目，供专家磨合认识并在评审时有所参照。面向全省乃至全国的评估机构和估价师，将评审项目全部公开，任人评说，也是对近五年吉林省专业技术评审工作光明磊落、光明正大的最好展示。更是对过去、现在和将来的造谣、诋毁、抹黑、诽谤者的无声回应。

四、争取广泛支持，创建良好的评审软环境

　　专业技术评审不是自己唱独角戏，离不开上级的指导，评审相关各方的支持与配合。故必须搞好协调、平衡工作，创建一个和谐、共赢的评审环境。

（一）主动接受中房学和主管部门的指导

　　拟制专业技术评审工作规则之初，就主动向省高院、省住建厅汇报工作接受指导。同时，适时追踪两部门最新相关管理动态，并落实到评审工作中。

（二）争取评审委托法院和执行当事人的支持与配合

　　评审实务中，争取到了委托法院的大力支持。包括专家回避审查、组织召集各方参加听证会并安排会址等。异议人和利害关系人由于知情权、申辩权得到了保证，从而降低了抵触情绪，不仅在现场查勘、听证会发言和举证等积极响应，甚至会主动提供听证会址。除个别极端情况，评审活动基本顺畅有序。

（三）理顺与被审评估机构和估价师的关系

　　在对异议人给予充分救济的同时，也注重理顺与被审评估机构和估价师的关系，维护其正当利益。做法如要求专家组正面理解评估报告被评审现象，不作“有罪推定”式审查；对于报告中不具有期待可能性的技术问题，不归责于评估机构和估价师；对需补正报告，再向评估机构提供详细的技术问题说明等。

（四）与行业自律衔接，维护行业社会形象

　　评审工作还抓住评审中暴露出的带有系统性问题，以点带面，与评估行业自律衔接，相互促进工作。如在评审中发现司法评估有迎合潜在异议诉求现象时，立即向全省评估机构发出司法评估警示。同时，引导评估机构和估价师正面理解评估报告被要求补正，看作是对自己行以致远的鞭策。正确认识到报告评审制度在评估责任追究方面所具有的盾牌作用，进而消除畏惧被提异议思想，大胆公正评估，从源头降低司法评估潜在风险。

　　评审工作还特别注意把握要求评估报告补正的分寸，充分论证必要性。这既是为了防止引发“寒蝉效应”，打击同业者信心，也是为了避免影响整个行业的社会形象。

五、做好评审后续服务，赋予评审温度

　　要求专家摒除一审了之思想，审后仍保持亲和力。即把处理评审法定事宜和提供评审服务分开，法定事宜依法办，而对于评审当事人的审后服务需求则以“如我提异议、如我被评审”的同理心，积极予以回应，努力做到评审有尺度，也有温度。基于此，除了采取补正报告备案指导、提供评审解释等方式服务于评估机构外，异议人对评审意见有疑问的，也依请求给予面对面解释、回复。对人民法院来函询问、异议人合法投诉予以妥善处理，积极回应他们的关切。

　　四年多来，评审工作由于始终坚持“评审以规、审后以情”和“公正待人，以理服人，以情感人”的脉络处理问题，得到了广泛认同。尽管在评审程序中当事各方诉求高度对抗，也没有发生过不可控的激烈冲突，均保持了必要的理性和克制，整体氛围平和友好。

　　必须看到，吉林省的评审工作尚存许多不足，也有堵点。如各专家组的评审标准不够统一，评审程序和方法有待细化和规范，对评估机构补正评估约束力度也不够等。未来还需要完善专家组评审工作机制，量化评审标准，规范评议行为，提高评审能力。

　　回顾过去，我们无愧于社会、行业的期待。瞻望未来，仍然需要我们如履薄冰，如临深渊，扎扎实实地工作。因为法院执行工作关系“公平正义最后一公里”，而专业技术评审工作就是为这一公里服务的，且涉及执行当事人的重大经济利益，不仅评审专家责任重大，所有评估人对此都应当负起责任，谨言慎行，公正传递信息。当前我们急需的是，弘扬正能量，齐心协力推动虚弱的房地产评估行业转型升级，走出困境，向高质量、高效益发展。

参考文献：

[1]李凯.寻找“阅核制”的精准位点[N].中国社会科学网-中国社会科学报.发布时间：2023-11-14.

[2]GB/T 50291-2015，房地产估价规范[S].北京：中国建筑工业出版，2015.