孔鹏：后疫情时代 如何重塑房地产价值

无论布局养老还是科技、教育，都要潜心创造价值，而不仅是编造故事，背后目的仍是为了拿地搞房地产开发。打造核心竞争力能够带动主业，多元化才有希望。

一场疫情来袭，影响波及各行各业，房地产业亦不例外。疫情也给整个行业带来思考，房企新一轮洗牌开始加速，消费者对产品服务的创新升级需求呼之欲出。

疫情对房地产业影响到底有多大？行业将发生哪些变化？什么样的企业能在危机中找到机会脱颖而出？何谓好房子？标准会发生哪些变化？近日，《中国建设报》记者独家专访清华大学建筑学院可持续住区研究中心（CSC）联合主任孔鹏，对行业热点、焦点话题深度剖析，探讨房地产业价值重塑方向。

谈风险：

资金风险不是简单的现金流概念

数据显示，一季度房地产业处于下行阶段，风险问题再次成为关注焦点。

在孔鹏看来，房地产业目前最大风险是企业资金风险。

“资金风险不是简单的现金流概念。”他强调，现金流只要入大于出，企业就可以正常运转，但疫情防控时期按下“暂停键”，企业健康程度应当用库存现金能否覆盖企业固定成本计算。他指出，房地产业发展长期以来主要通过高负债、高周转实现。当前形势下，负债较高、库存现金较少的房企风险非常大。

近期房企年报集中披露，多家房企提到降负债。孔鹏认为，靠远期降负债的手段很难缓解眼前压力，因为眼前压力是还债的钱从哪里来？销售暂停，贷新还旧暂停，负债高企是核心风险。企业意识到风险是好事，但落实到行动上比较困难。

他认为，房企最重要的是合理设定目标。“从当前宏观形势看，‘重启键’还未完全按下，定太高目标不现实，面对现实、评估现状对企业来说很重要，不能固守原来的目标、刻舟求剑。”

他对《中国建设报》记者补充道，疫情之下，外部经济大环境变化对所有企业来说是公平的，困难是相同的。企业健康程度会得到检验，“健康的就能扛过去。”对企业来说，这个阶段应认清形势、调整目标、充分评估，然后制定相应的发展战略。

谈形势：

持中性偏乐观态度

谈及市场情况，孔鹏认为，房地产市场目前以刚需和刚性改善型需求为主，前期暂停不等于消失。从数据和微观看，房地产业已经开始复苏。

“但是，房地产业完全正常生产、开发、销售还需一段时间，与疫情及经济流通控制相关。”孔鹏坦言，“短期内恢复到正常状态比较难，对于大宗交易来说，人们总要到线下去看、去沟通。”

目前，低密度中高端住宅需求正在逐步释放。孔鹏说：“很多人都有‘要个带院子的房子，不必一直宅在家，能出去透透气’的想法。”他对《中国建设报》记者称，目前北京一些低密度改善型楼盘销售和预订情况都不错，为近年来所少见。

“疫情给了老百姓做减法的思考时间和空间。可以发现，每天必须做的事就是对你或周围人最重要的需求，这才是生活的必要消费，剩下的都可以做减法。对房地产业来说也是这个逻辑，要用减法的方式，得出‘房子安全健康的重要性’这一思考。”他说。

对于今年房地产业趋势和未来形势，孔鹏持中性判断。“谈不上乐观，也谈不上悲观。房地产业是一个影响广泛、资金密集且量级巨大的行业。在经济波动的情况下，房地产业要力保稳定。”他对《中国建设报》记者说，人们对于房子的需求没有萎缩，在认知增强的情况下，行业就不会出现塌方，困难只是暂时的。

谈转型：

当事业看，就是价值

无论是头部房企还是中小房企，加快转型已成燎原之势。向数字化、智能化变革，又对房企转型提出了更高要求。智能化当如何给房企赋能，使其顺利度过转型期？

在孔鹏看来，最核心的逻辑就是让智慧科技回归价值创造。

他对《中国建设报》记者表示：“在理论构建、技术产品研发、项目试点、对外宣传推广四个维度上，我们进行了四五年研究，发现一个典型问题，即很多做法只是炫技，听上去高大上，而多数百姓和政府并不了解。”

“所以，它会以技术出头、以技术结尾。”孔鹏说，“大家都不明白，高额投入购买技术究竟为何？所以，不能为了技术而技术，就像当年瓦特发明蒸汽机，让纺织厂效率提升了十倍、让火车运力提升了百倍，最终为实体世界创造了真正的价值。”

该如何破题？孔鹏说：“核心要做好两件事。第一，企业要想办法证明技术能够创造真正价值，而不是炫技。第二，任何新技术产生都有过程，这需要风险投资和政府鼓励，惟有如此，未来成本才会下降。”

对于传统房企，他表示：“要打开胸怀去接受，谁能看到价值、拥抱价值，谁就能实现转型，一定要关注行业趋势、应用变化，关注价值创造，在适当的时机加入这个行列。”

无论是科技创新企业、政府金融机构还是使用场景的企业，形成这样的认知方能推动行业发展。孔鹏进一步说道：“现在处于认知正在形成但尚未达成共识的阶段，牛鼻子就是‘要让科技回归价值创造’。”

谈及房企多元化布局时，孔鹏建议“切莫挂羊头卖狗肉”，而是要实实在在、踏踏实实做事。“无论布局养老还是科技、教育，都要潜心创造价值，而不仅是编造故事，背后目的仍是为了拿地搞房地产开发。”

“如果把它当故事看，只是成本；如果当事业看，就是价值。”他对《中国建设报》记者说，“不断编新故事会增加成本，企业利润会越来越低。打造核心竞争力能够带动主业，多元化才有希望。”

谈趋势：

回归产品和价值，侧重影响需求端

孔鹏认为，经此一“疫”发现，最重要的还是好产品，让精力和时间从喧嚣的广告宣传中脱离出来，拿出真真正正创造价值、让老百姓获益的好产品，这是房企要深入思考研究的问题，“越来越多的企业现在强调回归产品、回归价值，这是大势所趋。”

孔鹏还建议政策助力城市更新。他对《中国建设报》记者解释称：“房地产增量开发进入尾声，老百姓更多在建成的城市空间中生活。行业经过30年发展，第一批房子开始面临更新改造、数字化升级等问题。从这个维度看，人们对城市更新的关注度还不够。”

对于老百姓的房子，外立面及房屋内部修整谁负责？有没有金融杠杆？如果没有金融杠杆和银行贷款支持，企业如何参与实施？这项工作面临着很多实际困难，孔鹏建议，政策应从影响供给转向影响需求，“管理企业很容易，政府可以通过制定制度、法令来实现，但影响需求端却不易。”

他举例称，17年前，“非典”疫情过后曾有一次绿色建筑的推广热潮，今天公众又开始关注这一话题。这些年来并没有太多成效，因为老百姓没有具体感受到。北欧有一些政策，比如低能耗房子在二手房交易时可以缴很低的税甚至免税。这样一来，老百姓买房时就会重点关注其健康指数、能耗指标等，使用过程也会不断维护，让房子保值增值。老百姓觉得好的产品，开发商或供应商就会投入资本研发，进而打造出更好的产品。

“我建议政策要往需求端发力，让老百姓形成更好的消费观念和消费认知，再以市场推动生产更好的产品。”孔鹏对《中国建设报》记者表示。