尹中立：如何化解房地产企业风险

 2023年11月22日，由中国房地产业协会主办的第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举行。本次论坛以“新阶段 新模式”为主题，旨在加快探索房地产业发展新模式，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

  在论坛上，中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立发表了《房地产风险防范》的主题演讲。

  尽管房地产“新模式”的内容还处于探索阶段，在尹中立看来，有一点是肯定的，那就是对旧模式的否定，因为旧模式已经难以为继，它给行业带来了巨大风险。

  尹中立认为，当前房地产开发企业普遍存在的两大风险：

  一是，流动性风险。根据其提供的数据，2022年底全部房地产行业上市公司现金短债比这一指标已经接近1，2023年该项指标没有好转，有的还在进一步恶化。2022年11月，“金融16条”的出台没有从根本上解决房企的流动性风险。70%以上民营控股的房企都已出险，难以获得银行融资支持。尽管股权融资政策有所松动，但市场约束增加，仍难募集资金。

  二是，资产减值风险。部分房地产企业的土地储备主要集中在三四线城市，根据其测算，这些城市的房地产市场价格出现下跌，只要平均下跌10%，很多公司就会面临“资不抵债”的情况。

  今年的传统销售旺季来临之前，即使出台了一系列房地产刺激政策，但效果低于预期。尹中立认为主要原因是“药不对症”，市场症结在于开发企业出现了债务风险，而当前政策着力点是刺激需求。

  尹中立表示，不解决开发企业的债务风险，就难以让房地产市场复苏。而对于如何化解房地产企业风险，尹中立给出了三条建议。

  一是，建议统一思想认识。对当前房地产市场存在的风险需要有正确的判断。从美国次贷危机爆发之后的处置过程看，形成救市共识并非易事，在美国国会曾经有过激烈辩论，最终才达成共识。

  二是，建议设立“中国住房银行”参与处置房地产企业的债务风险。“中国住房银行”的资本金来自财政部发行的特别国债，以国家信用在资本市场发行债券融资。其功能是向房地产开发企业提供流动性支持，为实施国家住房保障制度提供金融政策。

  三是，建议完善房地产金融监管制度建设。房企集中出现债务风险暴露了房地产金融监管的缺陷，建议参照金融机构的监管标准来监管大型房企。

  对此，尹中立建议应该参照金融机构采取资本充足率管理，并对上市房企隐性债务进行特别信息披露。

  尹中立表示，对房企投资开发的项目进行合理的风险权重划分，并在集团公司层面设定最低资本要求。通过资本充足率管理，在微观上可以起到遏制房企规模过度扩张的作用，在宏观上可以起到逆周期调节的作用。另一方面，复杂而又隐匿的债权债务关系是导致风险处置困难的重要原因，针对当前房企采取明股实债的融资方式和合作开发的模式，可以要求房地产上市公司的长期股权投资进行并表披露。