加快发展长租房市场需注意处理好四个关系

赵鑫明 中国房地产估价师与房地产经纪人学会

加快发展长租房市场是2022年房地产领域的一项重要任务。刚刚结束的中央经济工作会议对房地产提出“两个坚持、一个探索、三个举措、两个目标”，即坚持“房住不炒”、坚持租购并举；探索房地产新的发展模式；加强预期引导、加快发展长租房市场、推进保障性住房建设；以更好满足购房者的合理住房需求、房地产业良性循环和健康发展为目标。加快发展长租房市场是一个重要举措、也是一项重要任务。长租房是指可长期出租、可长期用于居住的房屋。无论是保障渠道提供的、还是市场化方式供给的，只要符合可长期出租、可长期用于居住的特征，都应属于长租房的范畴。发展长租房市场可从供给端为住房租赁市场提供长期稳定的出租房源；从需求端助力改变居住观念，有助于构建稳定的租赁关系、稳定的居住环境、稳定的租金水平。加快发展长租房市场需注意处理好以下四个关系。

一是政府与市场的关系。加快发展长租房市场离不开政府的支持，但更需要注重发挥市场机制的作用。政府除在资金、土地、税收、非改住等方面予以政策支持、解决政策瓶颈、突破政策障碍外，在长租房建设、经营、运管、租金等方面应当充分发挥市场作用，尊重市场规律，调动市场主体参与长租房市场的积极性。在发展长租房市场中，政府应当扮演“保姆”的角色，帮助市场主体解决发展中的问题，让市场主体自由选择发展之路、经营之道；而非“父母”的角色，直接包办投资建设、项目运行。

二是投入与产出的关系。加快发展长租房市场需要有恰当的投入与产出比。对市场主体而言，无论以何种方式、何种角色参与长租房市场，都应获取合理的回报。当市场主体的投入得不到合理的回报时，就会降低其参与的兴趣，已进入市场的，也会逐渐退出；未进入的，则会长期观望或者不参与。要吸引更多的市场主体参与长租房市场，让其无论从事新建、改建或是自持、承租经营等活动，都能形成合理的投入与产出比，这样才能真正吸引更多的市场主体积极、主动进入长租房市场，而非被动的、盆景式的推出几个“代表作”后，就止步不前。

三是房价与房租的关系。加快发展长租房市场要保持区域内房价与房租的合理与稳定。房地产是典型的区域市场，居住市场也不例外，购房市场与租房市场相互影响，当区域房价长期波动向上，尤其是快速向上时，就会增加居民购房意愿，进而推动房价上涨。德国的经验证明，稳定的房价，有助于构筑长期稳定的租赁关系、形成相对稳定的房租水平。稳房价、稳预期不仅有利于新房买卖市场健康发展，也有利于促进长租房市场发展。当房价与房租长期处于合理、稳定的水平时，居民才能客观、冷静地根据自己收入、现金流情况，选择租房居住或是购房居住。

四是主动与被动的关系。加快发展长租房市场要以实现主动长租为目标，要逐步改变被动短租，发展到根据个人喜好、生活阶段自由选择租、购住房。租房与购房是居民解决居住问题的两个主要途径。当前，无论是政策扶持、舆论导向，还是市场开发、产品提供，长租房市场仍处于满足被动型租房状态，即更多地关注、解决因购买力不足导致的被动租赁住房需求。这确属于当前要亟待解决的问题，但就全面发展长租房市场而言，长租房市场应当是供需两端均具有长期性，应通过制度设计、产品提升，引导消费观念改变，从需求端引导长租，满足主动型租赁住房的需求。哈佛大学住房研究联合中心(JCHS)研究也认为，最近的情况使人们重新认识到租房的好处，包括搬家更方便，可以选择更适合家庭预算的住房，以及无需承担房屋维护的责任。许多有能力拥有住房的家庭却选择了不拥有住房。在许多富裕的欧洲国家，例如瑞士，租赁市场已经发展起来，以满足任何愿意租房而不愿拥有住房的收入群体的需求^①。

随着“房住不炒”政策效果的进一步显现，通过发展长租房市场，可逐渐改变居民消费观念，让租赁住房不再与买不起“挂等号”，让各类市场主体在长租房市场中获取恰当的回报，让长租房市场满足不同群体、不同阶段的住房居住需求，变被动短租房为主动长租，租赁住房成为一种自由的居住消费选择，实现对美好居住的向往。

①J.O. Omirin, Olusegun Falola and Gregory Amune,Housing Development and Management, a book of readings (second edition),chapter 18 real housing ,Published by Department of Urban and Regional Planning, Faculty of the Social Sciences, University of Ibadan, Ibadan, Nigeria. 2016. 翻译：易成栋和韩丹，中央财经大学