新版《长春市商品房买卖合同》要点解读

《长春市商品房买卖合同》（新版）将于2022年10月9日正式启动。吉林省房地产业协会法律事务专业委员会根据“新版”内容的调整进行梳理，总结提炼了新版《长春市商品房买卖合同》（预售）的三个要点并做出解读。

明确了商品房交付条件

旧版合同第八条约定四种商品房交付条件，但是在四种备选条件中，开发商都是选择第一项“该商品房经验收合格”，但是“验收合格”的具体含义不明确，在商品房交付时，双方经常出现争议。购房人主张开发商应取得“建设工程竣工验收备案表”，而开发商主张商品房只要通过开发商组织的竣工验收，就符合“验收合格”的条件。司法裁判的实践中，各法院对“验收合格”的具体含义也存在不同的判决，因此导致诉争不断。

新版合同第八条对交付条件明确约定包括，“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告”，避免了因“验收合格”的具体含义不明而引发的争议。

明确了商品房交付手续

旧版合同第十一条约定了商品房交接，但是仅约定出卖人出示符合第八条约定的交付条件的证明文件，如上所述，第八条本身约定过于笼统、存在争议，所以本条约定也同样存在该问题。

对于如何具体办理房屋交接手续、如何验收房屋均没有约定。在实践中，开发商经常要求购房人先签署收房手续、交入住费用，然后才允许购房人验收房屋，严重损害购房人利益。尤其对于购房人验房时发现房屋质量问题如何处理，旧版合同也没有约定，因此常常引发诸多争议。

购房人通常以房屋存在质量问题为由，拒绝收房；而开发商认为非房屋主体质量问题，购房人无权拒绝收房。因此双方纠纷不断，产生收房僵局，导致房屋多年空置，极大地浪费了社会资源，加剧了社会矛盾。

新版合同第十条，对于如何具体办理房屋交接手续、如何验收房屋，具有明确约定。尤其对于地基基础和主体结构外的其他质量问题，出卖人应先行修复，修复后再行交付。此约定可促使开发商积极履行修复义务，极大地维护了购房人的利益，减少了社会矛盾和纠纷。

明确了商品房相关设备设施

旧版合同第十四条对于商品房交付时应具备的基础设施和公共配套设施以及未具备应承担的责任，均没有明确规定。开发商在签订备案合同时，对相关设备设施的约定大多过于简略，对购房人明显不利。

新版合同第九条约定了商品房相关设备设施的交付条件，首先是基础设施设备，包括供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等，其次是公共服务以及其他配套设施，包括小区内绿地率、非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、配套生活垃圾分类设施、社区菜市场或社区菜店等，约定的内容非常详尽；并且明确约定未按期达到交付条件，开发商应当承担的违约责任。该条款的内容明确具体，有利于减少争议，充分保护购房人的合法权益。