柴强：认识并适应房地产发展大势和规律

2023年11月4日，2023年中国房地产学术年会暨第16届高校房地产学者专业研讨会在浙江工业大学顺利召开。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在会上作“认识并适应房地产发展大势和规律”主旨演讲，主要观点如下。

当前，我国处在经济转型的攻关期和转向高质量发展的关键时期，同时房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场和房地产业内在要求转型升级。虽然面临前所未有的重大挑战，但其中许多是转型升级过程中难以避免的“阵痛”，需要汲取历史经验教训，标本兼治，注重治本，做到远近结合，立足长远。

房地产市场和房地产业发展，有其客观规律，有其不同发展阶段。需要科学把握房地产发展大势，深刻洞察房地产发展规律，进而适应房地产发展大势和规律，顺势而为，成功实现转型升级。

一、过去经验教训总结

改革开放以来，特别是1992-1993年以海南为典型代表的东南沿海地区房地产过热以来，在房地产市场和房地产业发展进程中，伴随着外部环境和宏观经济形势的发展变化，包括我国经济从短缺转向相对过剩、亚洲金融危机、国际金融危机等，多次反复受到刺激和打压。

回顾过去，可以总结得出以下经验教训：一是房地产发展受外部大环境和宏观经济影响。在过去，不是房地产绑架了经济，而是经济过于依赖房地产。二是房地产与金融深度关联，二者需要良性循环。三是房地产市场是有波动的，房价不可能长期过快上涨。四是投资必须有合理回报，才可持续发展。五是收益和风险正相关，过度冒险者不可能总赢，要“严防道德风险”。六是要坚持“房住不炒”，“租购并举”，住房保障和住房市场不可偏废。七是要“保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

二、房地产发展趋势展望

一是住房制度，从高价购买(“重售轻租”）转向租购并举，继续完善住房市场体系和住房保障体系，市场配置和政府保障相结合。二是供求关系，从住房短缺转向供求总量基本平衡再到相对过剩。三是发展阶段，从开发建设转向投资运营（特别是租赁经营）再到证券化，其中开发建设将从大拆大建转向城市更新（包括城中村改造、城镇老旧小区改造、盘活闲置和低效用地用房等）。四是市场需求，从刚性需求为主转向改善性需求为主。五是住房品质，从住房“有没有”转向“好不好”。六是新旧结构，从新房市场为主转向存量房（二手房）市场为主。七是市场主导力量，从卖方市场转向买方市场。

三、房地产相关指标需回归正常

房价、房租、居民收入等之间的关系需要正常化，严重扭曲的相关基本指标要求逐渐修正，回归至合理区间。

一是租售比（或租金回报率)过低。许多城市不到2%。二是地价占房价比重过高。当前高企的地价极大压缩了保证住房基本质量所需的建设成本。三是房价收入比过高。四是住房价格普遍高于同地段商业办公用房价格。五是我国房价相对于国际房价水平也不低。六是三大估价方法的结果差异过大。市场比较法的最高，成本法的居中，收益法的最低。与此形成鲜明对比的是，1994年后一段时间的海南，市场比较法的最低，成本法的最高，收益法的居中。

四、促进房地产长期健康发展的思考及建议

一是关注未来相关风险。需关注未来可能的通胀问题，假设未来面临利率不得不大幅上调的局面，当前的低利率房贷易引发类似的“次贷危机”。相对稳妥的解决办法是为购房者提供长期固定的低利率贷款。二是提供“货真价实”的住房产品。以努力让人民住上更好的房子为目标，并建立地价与房价之间合理价差的“好房子”保障措施，主要是有效降低地价。三是提前应对“房屋老龄化”。研究建立房屋体检、养老、保险制度，健全房屋全生命周期安全管理长效机制。四是稳妥推进房地产开发“去产能”并高质量发展。从房地产开发“一枝独秀”，变为房地产中介服务（包括经纪、评估、咨询）、租赁经营、物业管理等“百花齐放”。五是鼓励房地产新职业发展。包括房屋检查师（验房师）、房屋产权保险师、房屋管理师（房管员）、房地产贷款代办专员等。在“未富先老”下应对人口老龄化，“以房养老”将是一种主要选择，相应地会产生一些新的房地产业务和职业。